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上东区（Upper East Side）——富翁的天堂

上东区、富人区、上流区——美国纽约上东区近距离接触在纽约的五大区中，曼哈顿（Manhattan）*为出名，它的建筑密度很高，高楼林立，是美国**和贸易的中心，有人说这里是把人类智慧变为财富的地方。

而曼哈顿也是富人钟情的居住区域。沿着世界上富有盛名的**公园（Central Park）向北向东，就是纽约有名的上东区（Upper East Side），这里聚集了**、****的富豪们。

说到富人区的形成，究竟是规划在先还是市场选择逐渐形成的？刚到纽约，我们就迫不及待地想寻求答案。纽约曼哈顿区长驻中国代表、前纽约市规划*委员*长、美中城市规划建设**会会长饶及人先生十分肯定地告诉我们，这个区域是逐渐被富人接受而形成的。

其中一个重要的因素就是**公园，在曼哈顿寸土寸金的高楼中，**公园像一个绿色的宝石镶嵌在其中。**公园的面积大得惊人——有843英亩的土地。本来是一片近乎荒野的地方，现是一大片田园式的禁猎区，有茂密的树林，湖泊和草坪，甚至还有农场和牧场，里面还有羊儿在吃草。在这样一个喧嚣繁荣的大都市开辟出这样一个公园，这一创举得到了举世称赞。

而且，**公园保留了原始的地貌，与大都市的繁华形成了鲜明的反差。这也是曼哈顿区**的一个超大型绿色公园，因此沿着**公园和纽约有名的第五大街（Fifth Ave）便是富人居住的**，这里也成为纽约公寓价格**的地方。

曼哈顿上东区居住的可能并不都是有钱人，有些甚至是蓝领阶层，但纽约*有钱的人几乎都居住在这里。

曼哈顿的上东区南起纽约第59街，北至第96街，西起第五大道，东至依斯特河。南北向大道从*西侧的毗邻**公园的第五大道起依次为麦迪逊大道、公园大道、列克星敦大道、第三大道、第二大道、**大道、约克大道和东端大道。

从第五大道向东、列克星敦大道向西是纽约*昂贵也是*受欢迎的住宅地区域，被称为纽约的“黄金海岸”，这里居住着纽约*富有的人群，是真正的富人区。即使受到后来崛起的曼哈顿翠贝卡区和西村区声望的威胁，也没有抑制它的价格上涨。曼哈顿上东富人区不仅仅代表着纽约*富有人群的聚居区，它的空气中还弥漫着旧钱的味道和保守的价值观，有着一种由资本和时间锤炼出来的老于世故的魅力，它的众多*****与世界**设计师专卖店流露出国际化大都市的城市品位，*好的私立和公立学校在潜意识中营造着阶层的概念。

但上东富人区*初的形成并不是一个城市规划的产物，而是源于纽约**公园的建成，是一个自然形成的过程。上东富人区的形成首先是从第五大道开始的，也正是因为它与**公园的东侧接壤。

纽约**公园西起曼哈顿第八大道，东至第五大道，南起第59大街，北至**10大街。**公园在1876年建成，面积达到843英亩。不仅拥有数十万棵树形成的茂密树林，几个湖泊、巨大的草坪，甚至还有农场和牧场，里面还包括剧院、大都会艺术***、城堡、动物园、**场、瀑布、网球场、篮球场等很多场地和设施，对纽约人来说，**公园是这座繁荣喧嚣的国际大都市的一块绿洲，它也是曼哈顿区惟一的一个超大型城市公园。

**公园原来是一片沼泽地、采石场和农庄，位于*初的纽约城区和当初还是乡村的哈林区之间。但1876年**公园建成后，立刻吸引了卡耐基等大资本家在**公园东侧的第五大道上修建豪华寓所，从此这里便成为豪华地产的聚集地。以1916年建成第五大道820号的公寓大厦为例，这座12层的大厦只有12套公寓，每一层就是一套公寓。在这里不存在城市生活经常让人联想到的狭窄感觉，美国平均住宅面积是140平方米，而第五大道829号的平均公寓面积是836平方米，大多数公寓都有10个或10个以上房间。

除了豪华住宅，第五大道上还拥有一些世界**的***，如大都会、Guggenheim、Frick和Whitney等***。现在，第五大道上林立的***已被命名为“Museum Mile”。

第五大道形成了曼哈顿上东*初的富人区，也因此一直被看作是曼哈顿傲慢的贵族脸。第五大道兴起时，正值新古典主义建筑的风行，因此在现存的建筑上可以看到装饰有很多古典建筑的圆柱和雕像，而现在在第五大道上看到的建筑多是第3代和第4代建筑。从*初大资本家们巨资建造的大厦到今天的豪华公寓，第五大道的土地价格一直飞涨，使**这里的地产一直有着*人的巨大利润。

继第五大道富人区形成后，接着是公园大道的大规模开发，这主要源于20世纪初**车站的建成，促成在这个林荫大道上开发了很多豪华公寓，现在也可以看到很多华丽的战前公寓建筑和花园。第五大道和公园大道很快就被迅速开发起来的高级公寓建筑填满，依据当时的建筑规划的要求，这些公寓多为15层。

位于第五大道和公园大道之间的麦迪逊大道，因为没有第五大道的大型公园景观，也没有公园大道的格*，于是逐渐形成零售形式的高级商业街，来满足第五大道和公园大道里的具有*强消费能力的大批高消费人群的需要。几乎所有世界***的时尚专卖店都能在麦迪逊大道找到，这里还有很多**的高级餐馆、画廊等。

上东富人区拥有纽约*好的私立学校。Marymount学校在第五大道的84号街占用了三座建筑，Lycee Francais学校则在第五大道和麦迪逊大道之间的72街区等处拥有多个建筑。学校并不是都如此豪华，Hunter大学在公园大道的68号街上拥有一个大型现代风格的建筑，同时还在94号街上拥有一个城堡式的建筑，它由一个军械库改造而成，原来的建筑只保留了朝向麦迪逊大道的一面。

上东富人区也是纽约私人****集中的地区，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由于对上东富人区住宅的需求过旺，这个区域后来开始向**公园的南面扩展以增加土地供应，新开发区域受到狂热追捧，一套公寓的价格曾在一年时间里从700万美元涨到1350万美元。现在，这个区域的开发多是老建筑的重新改造。

尽管多数曼哈顿人居住在出租公寓里，但上东区的富人们都拥有他们自己的寓所，这种寓所通常是一种被称为Co-ops的“自有”住房，或称合作公寓。美国一半以上的Co-ops建在纽约，而它也是曼哈顿上东富人区的一种主要住宅形式。与其他住宅不同，Co-ops里的每个住宅单元是由业主完全自有，整个合作公寓则是由一个管理公司拥有，只有在这个管理公司里拥有一定的股份才允许居住在这种公寓里，而且股份的转移必须经由合作公寓理事会批准，这项权力是受到纽约州立**认可和支持的。

与其他地区的住宅不同，上东区的很多Co-ops并不以一个具体的名字来命名，而只用一个门牌号码来识别，像第五大道855、第五大道820等。第五大道用号码来表达它的地位和声望，而排斥在第五大道上使用具体的名称。当第五大道上的***被命名为“Museum Mile”时，很多居民表达了他们的不满，因为第五大道从不这样称呼。另一方面，一些居民也不喜欢让他们的第五大道地址太引人注目，以第五大道855这个高级Co-ops为例，它就已经拒绝了许多**的客户，事实上，当你走到第五大道855号时，你只会看到一个木制的大门，门上很不显眼地挂着一个很小的号码“855”。这所Co-ops并不炫耀它的第五大道地址，相反它的邮箱、**号码都注册的是67街东2号，以此来保护居民的**。当然，一些上东区的居民喜欢显示他们的富有，而另一些人则尽量避免炫耀自己的财富。

在上东富人区，一套四卧室或更大的Co-ops的平均价格是300万美元，像第五大道820号这样的地方，如果你还能找到一间公寓，它的价格可能比这还要高。许多Co-ops就意味着“**”，因为根据Co-ops的规则，没有人可以用抵押的方式购买一套Co-ops，一些Co-ops理事会需要有1000万~2000万美元甚至5000万美元的净资产审核证明。除了钱以外，由于Co-ops理事会的控制，经常也会发生这样的情况，即使你拥有足够的资产也无法住进这些Co-ops公寓。露华侬的老板Ronald Permian就曾被第五大道820拒绝，而有些公寓拒绝**，有些公寓拒绝时尚业人士，很多公寓则拒绝**明星。

上东区*贵的住宅位于第五大道和公园大道，这里也是纽约平均家庭收入**的区域。上世纪90年代对这一区域的111个Co-ops业主的一项调查显示，其平均家庭收入为73万美元，而纽约市Co-ops的平均家庭收入是6.5万美元；该区域的总体平均家庭收入为22.8万美元，而纽约市的总体平均家庭收入则为4.2万美元。

另据调查显示，纽约有18*的**、18*的公共关系和广告经理、21*的管理分析师和14*的促销代理居住在上东区，同时有大约16*的经济学家居住在上东区，上东区是纽约高收入家庭高度集中的一个区域。1999年曾在纽约随机抽取了2216个家庭进行调查，其中只有15个家庭的平均收入超过了20万美元，而其中12个家庭居住在上东区，而且多数是住在第五大道附近。

虽然上东区住着纽约*富有的人群，但是从列克星敦大道往东的第三、第二、**大道住的却是蓝领阶层，并且越往东住宅的价格也越便宜，因为那里距地铁和主要的公立学校区更远。

这一区域主要居住着单身职业人士和年青的**，但其公寓要比上东区的高级住宅小得多，主要以一个和两个卧室的无电梯公寓和小型公寓为主。不过，随着中产阶级进入这一区域，这一社区的特征也正在发生变化。

上东区的*东端是东端大道，因为毗邻依斯特河，在此建造的水景住宅价格比旁边的蓝领住宅区高出许多，目前这里正呈现出成为新兴富人区的趋势。

过去，那些高端消费者习惯于把依斯特河岸的东端大道看作是郊区，不喜欢这里距离**公园太远，叫一辆出租汽车都很难，而且太沉闷，距离列克星敦大道和麦迪逊大道上的高级专卖店竟有四五个街区。他们也会来看这里的房子，但*终还是会选择第五大道和公园大道。

而现在，这个区域正在吸引那些通常只考虑第五大道和公园大道的购买者，主要原因是第五大道和公园大道可供应的高级公寓已经很少。东端大道开发的一些豪华公寓如东端1号、东端120号、格雷西广场10号与公园大道上*好的建筑非常相似，不仅房间的吊顶高，细节精致，同时还拥有依斯特河的水景，同等面积的公寓在价格上却比第五大道和公园大道低30*，而附近的Brearley和Chapin学校、Carl Schurz公园和**的格雷西大厦也是吸引购买者的因素。（中国房地产报国

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